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南市CBD宅地楼面价7628元/㎡成交,高了还是低了?!

来源:平湖房产网(www.hortang.net)  2019-10-29 10:37:18

摘要:2019平-46号地块,位于平湖南市新区漕兑路南侧、梅园路西侧,出让面积32231.6㎡,容积率2.0,建筑面积64463.2㎡。地块起价47375万元,起始楼面价7349元/㎡,限上限地价62675万元。经过7轮竞拍,被滨江集团以49175万元(约楼面价7628元/㎡)竞得。

10月平湖土拍三连击,无疑非常吸睛,一来主城区相隔14个月终于迎来住宅用地竞拍,二来南市46号地块的土拍结果,对于接下去楼市动向无疑具有风向标的作用。

10月10日经开区42号地块公开竞拍

10月28日南市46号地块公开竞拍

10月28日独山港47号地块公开竞拍
10月10日,经开42号地块流拍收场,而在今天,46、47号地块也正式登场?;安欢嗨?,直接甩出结果。

2019平-46号地块,位于平湖南市新区漕兑路南侧、梅园路西侧,出让面积32231.6㎡,容积率2.0,建筑面积64463.2㎡。地块起价47375万元,起始楼面价7349元/㎡,限上限地价62675万元。经过7轮竞拍,被滨江集团以49175万元(约楼面价7628元/㎡)竞得。

2019平-47号地块,位于平湖独山港镇S101省道南侧、独广线东侧,出让面积50562.5㎡,容积率2.5,建筑面积126406.25㎡。地块起价53091万元,起始楼面价4200元/㎡,限上限地价100591万元。因无人报价,流拍。

对于这次土拍结果,平湖房产网怎么看呢?
小风暴:2014年的1月23日,滨江首块F1-1地块以1800元/㎡的楼面价拿下,到今天2019平-46号地块以7628元/㎡的楼面价斩获,用6年时间深耕平湖,足以看出其对南市新区未来发展的信心。

此前滨江的广告语是“错过万和苑,再无花城房?!比缃窨蠢匆哺酶囊幌驴?,重仓平湖,打造滨江住宅社群。这么多人牵挂滨江不仅是价格上考虑,更多是对滨江营造的整个居住氛围的向往。

滨江万家花城实景图

现如今住宅氛围的营造,也是不少购房者所看重的,平湖从城东的住宅社群饱和,往南北迁移,南边滨江独大,北边百花齐放,各片区特色的鲜明,也恰恰证明了平湖整个楼市的稳定。

余生漫漫:

南市2019-46地块是平湖主城区今年成交的第一块住宅用地,大概率也将是南市今年唯一挂牌成交的。对楼市来说,有着一定的风向标意义。据悉,今天的土地竞拍共有5家房企报名,最终竞拍进行了7轮,最终成交价落锤为7628/㎡。和南市近年来的几次土拍进行对比的话:

其中,平湖壹号需配建一座面积2.5万方,投资10亿国际五星铂尔曼酒店。所以该地块的实际楼面价也突破9+。

从中我们可以看出,平湖南市的土拍在2017年-2019年这三年时间中,呈现出一个小V趋势。从最高点的破万(旭辉和龙湖均有回购房配建,实际楼面价破万)到去年下半年的卓越6字头补仓,再到今天滨江7628/㎡时隔5年平湖再拿地。我认为是平湖楼市从狂热走向理性的过程。在房企普遍谨慎的当下,2019-46#地块还是以小幅反弹的价格成交,充分体现了业界对南市的信心面看好。这个价格对接下来市区其他土地的竞拍,也或将产生一定的影响。平湖楼市接下来整体平稳,小幅缓升将是大概率事件。


鲁提辖:10月的三块住宅用地出让,结果各不相同,经开区和独山港镇的地块流拍,南市新区成交,其实凸显出整个平湖楼市真的“冷静下来了”,并且出现了明显的板块分化。

以这两块流拍的土地为例,经开区42号之前咱们分析过,城北库存量大,地块不够方正,开发商拿地胃口不大;独山港的47号地块的流拍,则证明了平湖乡镇地块对于开发商的吸引力也在递减。犹记得去年6月,独山港的2018-34号地块尚且能溢价52%,历经56轮以5266元/㎡的楼面价被碧桂园拍走,到了今年,地块位置也不差的47号直接凉凉,说白了还是看到之前进来的前辈KFS还在艰难地挣扎(无一例外打上海分销,成交成本太高),加上整个市场长期横盘(成交周期拉长),大开们不计成本的拿地风格集团自上而下开始转变(勒紧裤腰带节流度过经济寒冬)。在一盘客户购房逻辑——乡镇的想买到城里,小城里的想买大城里,唯有大城里的闹中取静逆城市化会是平湖乡镇楼盘的客群,现在这帮人也很难进来,乡镇房子不好卖,KFS对在乡镇拿地则必然变得尤为谨慎。

2019平-47号地块位置图

而结合42、47地块两地的流拍,我们也可以看到,“北冷南热,乡冷城热”已经成为当前平湖楼市的主要特征。

再看46号地块,平湖房产网曾经多次就这块地写过剖析文章,总结起来,46号地块位于城市发展方向(沪平城际、沪乍杭铁路),核心位置绝佳(南市CBD,明湖公园旁),地块方正整齐,周边配套成熟……

图片来源:平湖城投

毫无疑问,这个地块的竞拍结果,会为2019年平湖楼市下半场定下一个风向标。

虽然现在我们都已经知道了这场土拍的结果,但我们假想一下,如果连这块地都没人竞价,直接流拍,那我今天的观点将从楼市“冷静下来”彻底变成一个“冷”字,因为步入2020年,我们将惊讶的发现市区在售楼盘全部都是2018年甚至更早之前拿地的项目,我们房产网每年更新的楼市地图都没必要再做了,市区在卖的还是那几张老面孔,因为“整整一年多的时间面粉连底价都卖不掉,面包的价格肯定是挺不住了”……总之,市场风向会普遍看空。

图片来源网络

所以,所谓土拍结果的风向标意义,本质上是影响大家对于未来楼市的一个预期?;购?,46号地块的价值摆在那里,虽然全装修的条件一如既往的苛刻,但宝藏地块总算没有遇冷。而据房产网打听,截至上周,参与报名的知名KFS就有好几家,为?;に且?,此处不做披露。

最终,这个宝藏地块被滨江竞得。相比滨江过去在平湖开发的组团,未来这个组团在整个“滨江平湖全家桶”里,舒适度上可能会更高(低密度),而且低楼层采光性也会更好(预计设计20层之下产品)。此外,由于整个项目要求全装修。未来这个项目同目前在售的卓越平湖壹号、卓越玲珑湾会在同一梯度进行赛跑,看样子全装修交付的小区在南市新区真的就是大势所趋。无论你喜欢与不喜欢,未来毛坯房真的是越来越少了……


当然,这也是滨江在平湖拿地楼面价最贵的一个小区,46号地块折算下来的楼面价7628/㎡,超过了卓越玲珑湾在2018年拿47、48地块时候的楼面价。刷新了这个区域装修交付楼盘的楼面价全新纪录。某种意义上,这对已购或打算购买隔壁玲珑湾的业主客户释放了非?;男藕?/span>。

最后我想表达4个观点:1、平湖楼市现在非常平稳,暴涨不允许(政策不支持),暴跌没可能(缺乏下行理由)。46号地块土拍结果夯实现阶段土地市场的底部,也给在售的其他项目注入了信心。
2、滨江继续深耕平湖,毋庸置疑的南市老大哥,光之前的已购客户中的一半甚至三分之一能介绍新客户来买,这个盘都不愁去化。这其中有禀赋效应,也有老带新的力量。但可以确定,滨江肯定不会像过去那样是平湖楼市价格BUG般的存在了。
3、关于未来,装修交付是趋势,平湖也渐渐形成“北冷南热,乡冷城热”的特色。站在开发商角度,毛坯的打稀缺牌,精装的打位置牌;站在客户角度,选择最适合自己的房子,也是时候改变下对装修房子不感冒的偏见了,另外到乡镇进行投资依然只适合于小部分人。
4、拿不准主意,就到房产网线下城市展厅跟咱们多多交流。


企业简介

杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1996年,具有建设部一级开发资质,全国民营企业500强,中国房地产企业50强,长三角房地产领军企业。

公司秉承“创造生活,建筑家”的专业理念,形成了“品牌为基础、战略为导向、品质为中心、精干高效为手段”的企业核心竞争力。滨江房产业已成为集房地产开发销售、商业地产置业、酒店旅业三大产业板块的大型集团公司。

在未来的发展中,滨江房产集团将不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度。滨江房产是一个思维制胜的企业,更是一个执行至上的企业,用最扎实的努力奠定企业深厚的人文底蕴,打造一个企业的百年根基,为千家万户创造安居乐业的理想栖息地并成为消费者心中值得信赖的著名房地产品牌。


信息来源:百度百科

 

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